Wonen in een bijgebouw: wat mag wel en niet?

Mag u in een bijgebouw wonen?

Niet automatisch. Een bijgebouw mag u gebruiken bij het wonen in uw huis, bijvoorbeeld als werkplek of af en toe als logeerplek. Zelfstandig wonen in een bijgebouw mag in de regel niet zonder toestemming van de gemeente. Er zijn uitzonderingen: mantelzorg kan nu al onder voorwaarden, en voor familie is een landelijke familiewoning aangekondigd die nog niet geldt. Daarnaast hebben sommige gemeenten eigen regelingen.

Wonen is dus een gebruiksvraag, los van het bouwen. Een bijgebouw dat zonder vergunning gebouwd mocht worden, wordt daarmee nog geen woning.

Een bijgebouw is niet automatisch een woning

De regels gaan uit van één woning per perceel, met bijgebouwen die bij die woning horen. Een bijgebouw is functioneel verbonden met het hoofdhuis en daaraan ondergeschikt. Het aantal woningen mag door een bijgebouw niet toenemen, met mantelzorg als uitzondering.

Wilt u een bijgebouw toch als zelfstandige woning gebruiken, dan is meestal een omgevingsvergunning nodig voor een activiteit die afwijkt van het omgevingsplan. De gemeente beoordeelt dan of het past op die plek. Zij is niet verplicht die vergunning te geven.

Wonen in een schuur, garage of tuinhuis

Een bestaand bijgebouw ombouwen tot studio lijkt een snelle oplossing. Maar zodra iemand er woont, moet het gebouw voldoen aan de bouwtechnische eisen voor een woning uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Een schuur of garage voldoet daar zelden aan zonder grote aanpassingen.

Waar een omgebouwde schuur onder meer aan moet voldoen

Bij het in gebruik nemen van een bestaand gebouw als woning gelden de eisen voor bestaande bouw. Voor oppervlakte en hoogte gaat het onder meer om:

• ten minste 10 m² eigen verblijfsgebied, met een verblijfsruimte van ten minste 7,5 m² en 2,4 m breed;
• een hoogte van ten minste 2,1 m in het verblijfsgebied;
• een toiletruimte en een plek voor een aanrecht en kooktoestel;
• daglicht, ventilatie en brandveiligheid.

Wat u daarbij verbouwt, bijvoorbeeld de isolatie, moet voldoen aan de regels voor verbouw. Bouwt u nieuw, dan gelden strengere eisen, zoals ten minste 18 m² verblijfsgebied en een hoogte van 2,6 m.

Daarnaast blijft de vraag of het wonen zelf is toegestaan. Begin daarom met die vraag, voordat u gaat verbouwen.

Mantelzorg en familie

Voor mantelzorg geldt nu een uitzondering: in een bijgebouw in de achtertuin mag één huishouden van maximaal twee personen wonen, als iemand mantelzorg geeft aan of ontvangt van een bewoner van het hoofdhuis.

Het kabinet wil dat een mantelzorgwoning én een familiewoning voor ouders of meerderjarige kinderen in de achtertuin landelijk zonder omgevingsvergunning kunnen. Het besluit daarover ligt nog bij de Raad van State. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2027, maar die is pas zeker na publicatie in het Staatsblad.

Beide regelingen naast elkaar leest u bij de regels voor mantelzorg- en familiewoningen. Hoe zo’n woning wordt ontworpen, staat bij een mantelzorgwoning laten bouwen.

Verhuur en vakantieverhuur

Een bijgebouw verhuren is een ander gebruik dan wonen bij uw eigen huis. Verhuur aan een vaste huurder maakt er in de praktijk een extra woning van, en daarvoor is toestemming van de gemeente nodig. Ook vakantieverhuur is per gemeente geregeld, bijvoorbeeld in het omgevingsplan, met een vergunning of met een registratieplicht.

Checklist voordat u gaat wonen of verbouwen

1. Wie gaat er wonen, en is er sprake van mantelzorg?
2. Wordt het een zelfstandige woning of blijft het een bijgebouw bij uw huis?
3. Wat zegt het omgevingsplan voor uw adres, en heeft uw gemeente eigen beleid?
4. Voldoet het gebouw aan de eisen voor wonen, of is een verbouwing of nieuwbouw nodig?
5. Heeft u een vergunning nodig, en wat vraagt de gemeente daarvoor aan tekeningen?

Of een tiny house in de tuin vergunningvrij kan, leest u bij tiny house vergunningvrij. Waar het gebouw zelf mag staan, leest u bij bijgebouw plaatsen in de tuin.